Nhu cầu về nhà ở xã hội tại Việt Nam luôn rất lớn. Để hỗ trợ người dân tiếp cận nhà ở phù hợp, Thông tư 20/2016/TT-BXD của Bộ Xây dựng đã được ban hành, hướng dẫn chi tiết các quy định quan trọng trong Nghị định 100/2015/NĐ-CP. Thông tư này làm rõ nhiều khía cạnh từ tiêu chuẩn đến cách xác định giá.
Bối cảnh và Mục đích của Thông tư 20/2016/TT-BXD
Thông tư 20/2016/TT-BXD, được ban hành ngày 30 tháng 6 năm 2016 và có hiệu lực thi hành từ ngày 15 tháng 8 năm 2016, đóng vai trò quan trọng trong việc cụ thể hóa các quy định của Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm 2015 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội. Văn bản này ra đời nhằm tạo khuôn khổ pháp lý rõ ràng hơn, giúp triển khai hiệu quả các chính sách hỗ trợ về nhà ở đã được quy định trong Luật Nhà ở năm 2014 và Nghị định hướng dẫn.
Mục đích chính của Thông tư 20/2016/TT-BXD là cung cấp hướng dẫn chi tiết về một số nội dung cụ thể mà Nghị định 100/2015/NĐ-CP đã đề cập nhưng cần làm rõ thêm. Điều này bao gồm các tiêu chuẩn kỹ thuật tối thiểu cho nhà ở xã hội, phương pháp xác định giá bán, giá cho thuê, giá cho thuê mua, cũng như các biểu mẫu giấy tờ chứng minh đối tượng và điều kiện được hưởng chính sách, cùng với mẫu hợp đồng giao dịch nhà ở xã hội. Việc có các hướng dẫn chi tiết giúp đảm bảo tính nhất quán, minh bạch và khả thi trong quá trình triển khai các dự án và quản lý nhà ở xã hội trên thực tế.
Phạm vi điều chỉnh và Đối tượng áp dụng
Thông tư 20/2016/TT-BXD tập trung vào một số khía cạnh nhất định của việc phát triển và quản lý nhà ở xã hội, đặc biệt nhấn mạnh vào các dự án do hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng hoặc các dự án lớn theo hình thức thương mại kết hợp. Phạm vi điều chỉnh bao gồm việc quy định tiêu chuẩn tối thiểu cho nhà ở xã hội do hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng; hướng dẫn chi tiết phương pháp tính toán giá bán, giá cho thuê và giá cho thuê mua loại hình nhà ở này; cung cấp các mẫu giấy tờ cần thiết để chứng minh điều kiện và đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ; và ban hành các mẫu hợp đồng giao dịch mua bán, thuê, thuê mua nhà ở xã hội.
Tuy nhiên, Thông tư này không điều chỉnh việc cho thuê, cho thuê mua hay quản lý sử dụng nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng trực tiếp bằng nguồn vốn ngân sách nhà nước. Đối với loại hình nhà ở này, việc thực hiện sẽ tuân thủ các quy định tại Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm 2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở cùng các văn bản pháp luật liên quan khác.
Đối tượng áp dụng của Thông tư 20/2016/TT-BXD rất rộng, bao gồm tất cả các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có liên quan đến hoạt động phát triển và quản lý nhà ở xã hội theo quy định của Nghị định số 100/2015/NĐ-CP. Bên cạnh đó, các cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền trong lĩnh vực xây dựng, nhà ở và thị trường bất động sản cũng là đối tượng chịu sự điều chỉnh và có trách nhiệm thực hiện các quy định của Thông tư này để đảm bảo chính sách nhà ở xã hội được triển khai đúng đắn và hiệu quả.
<>Xem Thêm Bài Viết:<>- Nắm vững câu điều kiện loại 1: Công thức & cách dùng
- Người 88 Tuổi Vào Năm 2025 Sinh Năm Nào?
- Học phí trường cấp 3 quốc tế TPHCM: Chi phí và Lợi ích
- Chọn năm sinh con cho chồng Canh Thân vợ Quý Hợi
- Không nộp giấy sinh hoạt hè có ảnh hưởng gì?
Tiêu chuẩn Tối thiểu cho Nhà ở xã hội
Chương II của Thông tư 20/2016/TT-BXD quy định chi tiết các tiêu chuẩn tối thiểu mà nhà ở xã hội cần đáp ứng, đặc biệt là đối với các công trình do hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng để bán, cho thuê hoặc cho thuê mua. Việc đưa ra các tiêu chuẩn này nhằm đảm bảo chất lượng sống cơ bản cho người dân được tiếp cận chính sách nhà ở xã hội, đồng thời đảm bảo an toàn công trình và tuân thủ các quy định về xây dựng.
Tiêu chuẩn đối với Phòng ở
Đối với từng phòng ở trong các công trình nhà ở xã hội do hộ gia đình, cá nhân xây dựng, cần phải tuân thủ các tiêu chuẩn tối thiểu về chất lượng xây dựng và không gian sử dụng. Cụ thể, diện tích sử dụng của mỗi phòng không được nhỏ hơn 10 mét vuông, với chiều rộng thông thủy tối thiểu là 2,40 mét và chiều cao thông thủy tại chỗ thấp nhất không dưới 2,70 mét. Các kích thước này đảm bảo không gian sống cơ bản và đủ thoáng đãng cho người sử dụng.
Bên cạnh diện tích, các yếu tố khác liên quan đến điều kiện sống cũng được quy định. Phòng ở bắt buộc phải có cửa đi và cửa sổ để đảm bảo lưu thông không khí và tận dụng ánh sáng tự nhiên, góp phần cải thiện chất lượng môi trường sống bên trong. Tường bao che và tường ngăn giữa các phòng phải được làm bằng vật liệu có khả năng đáp ứng yêu cầu về phòng cháy và chống thấm, đảm bảo an toàn và sự bền vững của công trình. Mái nhà cũng phải sử dụng vật liệu không dễ cháy và có khả năng chống thấm dột hiệu quả, bảo vệ người ở khỏi các yếu tố thời tiết.
Nền nhà cần được hoàn thiện bằng gạch hoặc láng vữa xi măng và phải có độ cao nhất định so với mặt đường, mặt sân hoặc hè để tránh ngập úng. Hệ thống điện chiếu sáng là yêu cầu bắt buộc, với mật độ ánh sáng tối thiểu được quy định để đảm bảo sinh hoạt. Nếu là nhà ở tập thể, số lượng ổ cắm điện tối thiểu cho mỗi người cũng được xác định để đáp ứng nhu cầu sử dụng thiết bị điện cá nhân.
Về tiện nghi vệ sinh, nếu phòng ở được xây dựng theo dạng khép kín, khu vệ sinh phải được ngăn cách rõ ràng với khu vực ngủ để đảm bảo vệ sinh. Việc cung cấp nước sạch hợp vệ sinh theo quy chuẩn, tiêu chuẩn chuyên ngành là yêu cầu bắt buộc. Cuối cùng, các thiết bị phòng chống cháy nổ theo quy định của pháp luật cũng phải được trang bị đầy đủ để đảm bảo an toàn cho người dân sinh sống trong nhà ở xã hội.
Tiêu chuẩn đối với Căn hộ và Căn nhà
Đối với các đơn vị ở hoàn chỉnh như căn hộ hoặc căn nhà thuộc loại hình nhà ở xã hội do hộ gia đình, cá nhân đầu tư, bên cạnh việc đảm bảo chất lượng công trình xây dựng theo quy định pháp luật, cũng có các tiêu chuẩn cụ thể cần tuân thủ. Đối với căn hộ thuộc nhà chung cư, phải đáp ứng tiêu chuẩn của một căn hộ khép kín theo pháp luật về xây dựng và nhà ở. Diện tích sử dụng tối thiểu của căn hộ chung cư nhà ở xã hội là 25 mét vuông, bao gồm cả khu vực vệ sinh.
Đối với các căn nhà riêng lẻ, không phải là căn hộ chung cư, cũng cần tuân thủ các tiêu chuẩn về phòng ở đã nêu trước đó. Đặc biệt, căn nhà phải được xây dựng khép kín, có khu vực ngủ/sinh hoạt riêng và khu vệ sinh riêng biệt. Diện tích sử dụng tối thiểu của loại căn nhà này cũng là 25 mét vuông, tính cả khu vệ sinh. Ngoài ra, chất lượng công trình xây dựng của căn nhà phải đạt cấp 4 trở lên theo quy định của pháp luật về xây dựng, đảm bảo sự an toàn và độ bền vững cho công trình.
Yêu cầu về Khu đất xây dựng
Ngoài các tiêu chuẩn về bản thân công trình nhà ở xã hội, Thông tư 20/2016/TT-BXD còn đưa ra các yêu cầu tối thiểu đối với khu đất được sử dụng để xây dựng nhà ở xã hội do hộ gia đình, cá nhân đầu tư. Việc lựa chọn và sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
Đất xây dựng không được thuộc các khu vực bị cấm xây dựng hoặc vi phạm hành lang bảo vệ các công trình hạ tầng quan trọng như giao thông, thủy lợi, đê điều, năng lượng, khu di tích lịch sử – văn hóa hoặc các khu vực cần bảo vệ khác theo quy định của pháp luật. Đặc biệt, khu đất xây dựng nhà ở xã hội không được nằm trong các khu vực có nguy cơ cao về sạt lở đất, lũ quét, ngập úng. Việc tránh các khu vực bị ô nhiễm nặng bởi chất thải công nghiệp, bãi rác hoặc nghĩa trang cũng là yêu cầu bắt buộc để đảm bảo môi trường sống lành mạnh cho người dân. Khu đất sử dụng cũng phải đảm bảo không có tranh chấp về quyền sử dụng đất và không lấn chiếm đất công.
Bên cạnh vị trí, việc xây dựng các hạng mục hạ tầng thiết yếu trong khu đất như hệ thống giao thông nội bộ, chiếu sáng công cộng, cấp thoát nước, phòng chống cháy nổ và vệ sinh môi trường cũng phải đảm bảo tuân thủ các quy chuẩn, tiêu chuẩn kỹ thuật chuyên ngành hiện hành. Điều này nhằm mục đích tạo ra một môi trường sống an toàn, tiện nghi và bền vững cho cư dân. Ngoài ra, mỗi khu nhà ở xã hội cần có một Bản nội quy sử dụng được treo ở nơi dễ quan sát, giúp duy trì trật tự và nề nếp chung trong cộng đồng cư dân.
Nguyên tắc xác định giá Nhà ở xã hội
Việc xác định giá bán, giá cho thuê và giá cho thuê mua nhà ở xã hội là một trong những nội dung quan trọng nhất được hướng dẫn trong Thông tư 20/2016/TT-BXD. Mục tiêu là đảm bảo giá bán nhà ở xã hội ở mức phù hợp với khả năng chi trả của các đối tượng được hưởng chính sách, đồng thời cho phép chủ đầu tư thu hồi vốn và có lợi nhuận định mức theo quy định.
Xác định giá cho Dự án đầu tư
Đối với các dự án nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng theo quy mô dự án (thường là các dự án lớn hơn do doanh nghiệp làm chủ đầu tư), nguyên tắc xác định giá được quy định rõ ràng. Giá bán, giá cho thuê và giá cho thuê mua nhà ở xã hội sẽ do chủ đầu tư dự án tự xác định. Tuy nhiên, việc xác định giá này phải dựa trên các nguyên tắc được quy định tại Khoản 1, 2 và 3 Điều 21 của Nghị định số 100/2015/NĐ-CP. Về cơ bản, giá này được tính toán để bù đắp chi phí đầu tư xây dựng, chi phí quản lý, các loại thuế, phí theo quy định, và có tính thêm một khoản lợi nhuận định mức.
Giá bán, giá cho thuê, giá cho thuê mua được xác định là giá của căn hộ hoặc căn nhà đã hoàn thiện về xây dựng, sẵn sàng đưa vào sử dụng. Đối với căn hộ chung cư, giá được tính theo diện tích sử dụng căn hộ, hay còn gọi là diện tích thông thủy. Việc sử dụng diện tích thông thủy để tính giá giúp đảm bảo tính minh bạch và quyền lợi cho người mua, thuê hoặc thuê mua nhà ở xã hội.
Một điểm đáng chú ý trong nguyên tắc xác định giá là việc xử lý phần diện tích kinh doanh thương mại trong dự án nhà ở xã hội. Thông tư cho phép chủ đầu tư được bố trí một tỷ lệ nhất định diện tích sàn để kinh doanh dịch vụ, thương mại trong dự án (tỷ lệ này được xác định cụ thể trong dự án được cấp có thẩm quyền phê duyệt). Phần diện tích này được chủ đầu tư bán, cho thuê hoặc cho thuê mua theo giá kinh doanh thương mại trên thị trường. Số tiền thu được từ hoạt động kinh doanh thương mại này được sử dụng để bù đắp chi phí đầu tư nhà ở xã hội, góp phần làm giảm giá bán, giá cho thuê, giá cho thuê mua nhà ở xã hội, đồng thời giảm chi phí quản lý và vận hành của toàn bộ dự án. Việc hạch toán khoản lợi nhuận từ kinh doanh thương mại để bù đắp cho nhà ở xã hội phải được thể hiện rõ ràng trong phương án cân đối tài chính của dự án và chịu sự kiểm tra của Sở Xây dựng địa phương.
FAQs
-
Thông tư 20/2016/TT-BXD có mối liên hệ như thế nào với Nghị định 100/2015/NĐ-CP?
Thông tư 20/2016/TT-BXD là văn bản hướng dẫn chi tiết việc triển khai một số nội dung cụ thể đã được quy định trong Nghị định 100/2015/NĐ-CP về phát triển và quản lý nhà ở xã hội. Nó giúp làm rõ các quy định của Nghị định, đặc biệt về tiêu chuẩn, giá và thủ tục. -
Nhà ở xã hội do hộ gia đình, cá nhân xây dựng cần đáp ứng những tiêu chuẩn tối thiểu nào?
Các tiêu chuẩn bao gồm diện tích tối thiểu cho phòng ở (10m²) và căn hộ/căn nhà (25m²), yêu cầu về thông gió, chiếu sáng tự nhiên, vật liệu xây dựng (phòng cháy, chống thấm), hệ thống điện nước, khu vệ sinh khép kín hoặc chung đảm bảo, thiết bị phòng cháy chữa cháy và diện tích sử dụng bình quân không dưới 5m² mỗi người. -
Khu đất xây dựng nhà ở xã hội có cần đáp ứng yêu cầu gì đặc biệt không?
Có. Khu đất phải phù hợp quy hoạch xây dựng, không nằm trong khu vực cấm hoặc có nguy cơ (sạt lở, ngập úng, ô nhiễm), không lấn chiếm đất công, không tranh chấp. Hạ tầng thiết yếu tại khu đất (giao thông, điện, nước) cũng phải đảm bảo tiêu chuẩn. -
Giá bán nhà ở xã hội được xác định dựa trên những nguyên tắc nào?
Đối với dự án, giá do chủ đầu tư xác định dựa trên nguyên tắc bù đắp chi phí hợp lý và có lợi nhuận định mức theo Nghị định 100/2015/NĐ-CP. Giá tính cho căn hộ chung cư dựa trên diện tích thông thủy. Đặc biệt, lợi nhuận từ các khu vực kinh doanh thương mại trong dự án có thể được sử dụng để bù đắp và giảm giá nhà ở xã hội. -
Thông tư này có áp dụng cho nhà ở xã hội do nhà nước đầu tư bằng ngân sách không?
Không. Thông tư 20/2016/TT-BXD không điều chỉnh loại hình nhà ở xã hội được đầu tư trực tiếp bằng ngân sách nhà nước. Việc quản lý loại hình này tuân thủ các quy định riêng tại Nghị định 99/2015/NĐ-CP và các văn bản liên quan.
Tóm lại, Thông tư 20/2016/TT-BXD đóng vai trò quan trọng trong việc cụ thể hóa các quy định về phát triển và quản lý nhà ở xã hội tại Việt Nam. Bằng việc đưa ra các tiêu chuẩn rõ ràng và nguyên tắc xác định giá, văn bản này góp phần đảm bảo chất lượng công trình, tính minh bạch trong giao dịch, từ đó nâng cao hiệu quả của chính sách nhà ở xã hội. Tại Edupace, chúng tôi luôn cập nhật những thông tin pháp lý mới nhất để bạn đọc có cái nhìn toàn diện về các lĩnh vực liên quan.
